嘉宾介绍：李女士，上海交通大学硕士，现任基金经理；胡致柏，创金合信金融地产行业研究员。

近期金融地产大幅反弹是有何而来，板块估值是否已经在底部？最近的金融地产行情是反弹还是反转，持续性如何？融资政策变化下地产板块与地产产业链哪个机会更大？创金合信基金胡致柏与李龑跟大家分享精彩观点。

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胡致柏与李龑表示，这一次的金融地产行情主要是受“三支箭”政策的催化，随着地产行业预期的变化，市场对于银行和保险资产端不良率的担忧明显减弱，催生了本轮金融地产的行情。整个金融地产板块尽管近期有所上涨，但拉长时间看估值仍处较低水平。他们认为，本轮金融地产板块是配合政策面出现的行情反转，估值仍存修复空间，对于行情持续性可看高一线。本轮地产板块行情是由于三支箭为代表的融资政策变化，相较于地产产业链，整体边际变化与改善程度还是地产板块最为显著。

以下为文字精华：

1.创金合信李龑：三支箭催化金融地产行情

李龑：这一次的金融地产行情源于地产政策放松，核心标志为第二支箭政策的发出，第二支箭指的是央行再贷款，机构购买地产公司债券，市场对于地产企业风险有了重新认知。此后地产公司股债大幅上涨，可以理解为风险暂时解除的信号。第二个方面就是需求端的政策，例如杭州市的“认房不认贷”的政策出现，首套房3成首付，二套房4层首付，需求端的政策也有所跟进。最近金融地产的上涨，主要是受地产的第三支箭的催化，即地产公司可以进行再融资，并且允许地产公司进行资产重组。

金融板块是随着地产板块预期的变化，使市场对于银行和保险资产端不良率的担忧明显减弱，催化了本轮的上涨。不过，此后依然要观察销售变化，若销售端出现明显改善，银行利润扩张的逻辑就会更加确立。

整体来看，目前整个金融地产板块依旧处在从危机中走出，预期出现变化，但实际销售变化并未出现的阶段。市场预期从极度悲观(此前认为诸多企业都将面临不良风险或破产风险)，逐步转变为认可不良风险相对减弱的阶段。

2.创金合信胡致柏&李龑：金融地产行情反转 估值仍存修复空间

胡致柏：在10月底11月初时，金融地产板块的整体估值处在非常底部的状态，保险板块今年在资产端及负债端同时存在压力，导致板块表现非常一般，一些个股的pb跌至0.5倍以下，处在历史极低水平。券商板块属于贝塔属性较强的行业，由于今年大盘表现不佳，也受到较大影响，一些个股的Pb跌至历史20%的分位以下。

受益于地产预期修复，包括疫情修复的相关的个股，11月份金融地产有比较明显的超额收益，估值水平较月初有明显提升，但拉长到近5年的估值中枢水平看，仍处相对低位。具体到业绩表现来看，这些企业业绩具有一定的韧性，增速比预期略好，这一点已在股价中充分体现。

综合来看，板块处于“强预期，弱现实”的状态。后续的经济的修复以及地产需求的修复，会有更多的数据体现出来，所以从估值角度来看，仍存在一定的修复空间，投资者对于后续金融地产行情的持续性可以看的更长一些。

李龑：总结而言，近期金融地产的行情，不是简单的反弹，而是有政策面配合的反转，反转能否实现主要取决于后续地产销售能否企稳。

3.创金合信胡致柏&李龑：地产板块边际改善大于地产产业链

李龑：第三支箭允许地产融资与并购，是近六七年板块出现的最大变化，而地产产业链原本就可以融资与并购，因而地产板块边际变化更大。虽然地产板块目前已经因政策变化而出现上涨，但地产板块由于融资政策的变化带来的板块活跃性，还没有被市场足够的重视，尤其是因融资改善带来的销售增长可能性，以及一些企业可能重回A股上市出现的预期变化，并没有被市场充分的认知。

胡致柏：地产产业链整体较长，在产业链上各个不同的细分的行业有一定的差异。一些后周期的行业例如家电，具有一定的消费属性，并不单独与地产板块相关联，因而在地产产业链的选择上，需要投资者分门别类进行判断。

李龑：投资者看好地产产业链的核心是看多地产销售，但当前地产板块是融资政策改变从而催化而生的行情，因而地产板块边际改善比地产产业链要大，需要投资者重视这一点。

关键词： 金融地产 创金合信